1、城中村改良为本轮地产中枢战略之一，与棚改、旧改各有侧重

城中村为位于城市中心区域、地盘性质仍为集体扫数、但已被城市化历程包围的建成区。城中村指位于城镇开发领域范围内失去概况基本失去耕地，实行村民自治和农村集体扫数制的建成区域，以及集体地盘已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单元及原村民保留使用的低效开导用地范围内的建成区域。

城中村改良属于城市更新限制，改良对象、改良模式、安置方式冉冉明确。2021年 3 月“十四五”规划摘记中，新提“城市更新步履”，其中城中村改良位列“三老一村”改良之一。2023 年 7 月国常会审议通过《对于在超大特大城市积极稳步鞭策城中村改良的率领认识》，初度在战略面将城中村改良单独建议，同期明确改良对象为超大特大城市。2023 年 7 月 28 日的城中村改良部署会议中，国务院通知城中村改良模式主要分为捣毁新建、整治擢升、拆整息争。2024 年10 月17日，住建部通知将主要通过货币化安置方式，新增 100万套城中村改良和危旧房改良。

超大特大城市积极反应，因城施策以点带面。在2023 年4 月28 日政事局会议强调在超大特大城市开展城中村改良后，一线城市与其他城中村问题较为特出的中枢城市积极反应。各地大批取舍模样制模式，对于有条目模样进行捣毁新建，不具备条目的模样进行整治擢升、拆整息争。当今阶段各地的还是鞭策的城中村改良规模不大，定位更偏向于起到以点带面的示范作用。

华南城市及郑/皖/蓉/渝等城市城中村改良历程较快，资金起原多元。由于广州、佛山、东莞等华南城市发展起步早，城市规划明白较为滞后，其城中村体量较大，对于城中村改良反应速率较快、出台规范较为具体。如广州在本年5 月明确资金起原不错为专项借债、专项贷款、政府专项债、信用债、专项扶助等，佛山10月25日通知撑执控制专项借债购买存量房撑执城中村村民安置。郑州、合肥、成齐、重庆等省会城市，由于连年城市膨胀加速，城中村问题日益清晰，也实时评估、发布短期城中村改良任务贪图。

2021 年起强调城市更新不可“大拆大建”。2021 年8 月30 日住建部发布《对于在实施城市更新步履中贵巨大拆大建问题的示知》（建科〔2021〕63 号，简称“63号文”），建议城市更新要适合城市发展规定，坚执“留改拆”并举，贵重出现大拆大建问题。具体限制包括捣毁比例不应大于 20%、拆建比不应大于2、就近安置率不宜低于 50%等。

2、棚户区改良、老旧小区改良承上启下

2.1 棚改分为三阶段，战略性撑执为主，消化三四线库存服从显赫

棚户区改良是连年来我国实施的一项紧要民生工程。棚户区指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使勤快能不完善、基础才智不配套的住房较为蚁集的区域，分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放场地煤矿棚户区五大类。按照安置方法和开导规模，可将棚户区改良步履分辩为三阶段：

（1）2008-2014 年，从前期场地试点转为宇宙化鞭策，什物安置和货币化安置相息争。2004、2005 年于东三省进行棚户区改良试点，2008 年四季度起，党中央、国务院决定将种种棚户区改良纳入城镇保险性安堵工程，拉开棚改十年序幕。这段时代安置方法取舍实务安置和货币化抵偿相息争的方法，由棚户区住户自行取舍。

（2）2014-2018 年，棚改开导全面提速，大肆鞭策货币化安置。2014年，国务院建议加速鞭策棚户区改良，杀青 1 亿傍边农业调养东谈主口和其他常住东谈主口在城镇落户。2015 年，国务院建议积极鞭策棚改货币化安置，促进商品房库存量大、商场房源富足的三四线城市和县城去库存。至此棚户区改良干涉全面提速阶段。

（3）2018-2023 年，开导量逐年减半，货币化安置落潮。2017 年，由于部分三四线城市运行出现库存不及、房价上升压力增大的情况，住建部从调整货币化安置比例发轫，对于商品住宅消化周期在 15 个月以下的市县，更多取舍新建安置房方式进行安置。2019 年，棚改年度任务为 285 万套，约为2018 年任务的一半；2019年、2020 年本色建成 316、165 万套，相较于 2018 年本色建成量626 万套逐年减半。

2014-2018 年为棚改开导岑岭期，主要投资起原为PSL，2019 年后场地专项债金额擢升。棚户区改良主要有四大资金起原，分别为战略性金融贷款、交易银行贷款、政府专项债和一般财政开销。

（1）战略性金融贷款：2014 年 4 月，为撑执国开行加大对棚改的信贷力度，央行创设典质补充贷款（Pledged Supplemental Lending，PSL）为开发性金融撑执棚改提供遥远踏实、资本符合的资金起原。PSL 为大肆鞭策棚改时代的主要投资起原，2014-2018 年分别为棚改带来新增投资额 3831、6981、9750、6350、6920亿元。

（2）场地政府专项债：2018 年运行试点刊行场地政府棚户区改良专项债券。2019 年后，场地政府棚改专项债投资额达到 3328 亿元，代替PSL成为棚改投资的主要起原。2020 年，监管部门运行收紧对棚改专项债实施领域的限制，要求专项债只可用于已开工存量模样，且不得用于货币化安置模样。

（3）全球财政开销：棚改投资也被纳入至中央与场地全球预算开销中，以场地全球财政开销为主。“十三五”本领全球财政开销约占总投资额10.1%。

（4）交易银行贷款：“十三五”本领展望完成投资额7 万亿，可推算2016-2020年约撬动交易贷款约 2.8 万亿，占总投资额比例约40%。

2017 年货币化安置比例擢升至 60%，消化三四线库存服从显赫。棚改投资与开导的岑岭期也为货币化安置比例高位时代。2014-2017 年货币化安置比例显赫擢升，从 2014 年的 9%擢升至 2017 年的 60%。货币化安置促进央行的开发性金融贷款在各主体之间变成资金流转闭环，进而带动开发商商品房库存消化。据中指辩论测算，2018 年货币化资金拉动的销售面积占昔时商品住宅总销售面积16.2%，对三四线城市消化库存作用显赫。2017 年末由于部分城市出现库存不及、房价上升适意，货币化安置战略魄力转向，也代表棚翻新入尾声。

2.2 老旧小区改良于棚改尾声建议，相较棚改商场化程度更高

城镇老旧小区改良属于城市更新步履，重心改良范围是2000 年底前建成的老旧小区。城镇老旧小区指的是建造时候相比长，市政配套才智老化，全球作事缺项等问题相比特出的居住小区。2017 年，住建部在 15 座城市开展老旧小区改良试点。2019年，住建部将旧改上升至国度民生工程。2020 年，国务院重明确改良范围为2000年底建成的老旧小区，使命贪图是“十四五”期末力图基本完成2000 年底前建成需改良的城镇老旧小区的改良任务。

近三年年均改良城镇老旧小区 5.4 万个，开工率超100%，2024 年开工数同比减少。2020 年来住建部每月更新城镇老旧小区改良数目，2021、2022、2023年共分别完成 55555、52544、53728 个老旧小区改良，年末开工率均超100%，逾额完成任务。2024 年来，月度开工数同比转负，旧改强度有所减轻。

老旧小区改良取舍各方合理共担方式筹集资金。与棚改战略性撑执为主不同，老旧小区改良取舍“谁受益，谁出资”原则，撑执主体取舍商场化方式运营，寻求种种化融资渠谈，如住户径直出资或索求住房公积金、政府财政撑执、金融债券信贷撑执、原产权单元撑执等。

2.3 城中村改良与棚改、旧改在多方面存在各异

棚户区改良、老旧小区改良、城中村改良均为紧要民生工程。通过前文梳理，这三者在主要实施时候、改良对象、改良地区、改良口头、实檀越体、融资起原、安置方式、步履贪图方面存在各异。

棚户区改良、老旧小区改良、城中村改良对比

数据起原：中国政府网、国务院、住建部、广州市东谈主大、中国网、新华社、东谈主民网、经济日报，华福证券辩论所，想瀚

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